＜公売終了＞羽村市神明台三丁目　平成28年築土地付建物／見積価額2,380万円／売却決定2,662万円

令和5年9月4日に最高価申込者へ売却を決定しました。

開札：令和5年8月14日午後2時、告示6802号

最高価申込価額26,620,000円

次順位買受申込価額26,422,000円

売却決定日：令和5年9月4日

次順位買受申込者が買受人となった場合の売却決定日：国税徴収法第113条第2項に定める日

【交通など】

鉄道（最寄り駅）

JR青梅線「羽村駅」約1.3キロメートル（JR新宿駅まで約60分、特別快速利用にて約45分)

JR八高線「箱根ヶ崎駅」（約2.0キロメートル）

【地域の概況】

公売財産のある羽村市は、人口54,447人、世帯数26,520世帯（令和5年6月1日時点）、都心から西に約45キロメートルにあり、総面積9.90平方キロメートル、市域の多くは平地で、青梅市・あきる野市・福生市・瑞穂町に接し、市域の西端部から南端部にかけては多摩川が流れています。市域には多摩川の流れが形作った河岸段丘があり、段丘をつなぐ崖線は「ハケ」と呼ばれ、市の地形の特徴となっています。

【公売財産の周辺（近隣地域）の概況】

市域は河岸段丘上に広がっていますが、公売財産のある当該地域は、河岸段丘の最上段、平坦な地勢の地域で、JR青梅線羽村駅とJR八高線箱根ヶ崎駅の中間点に位置する住宅地域です。

物件の周辺約600メートルのうちに、武蔵野小学校、羽村市立第三中学校、都立羽村高校、東児童館、羽村市動物公園、西多摩衛生組合、フレッシュランド西多摩といった公共施設があり、物件の東側約1.2キロメートルには横田基地があります。

【公売財産の概要】

当該公売財産は、近隣地域の西側にあって、前面道路と等高、ほぼ平坦な地勢のほぼ正方形の中間画地の土地と平成28年に建築された自用の建物です。

当該公売財産は、土地の購入と建物を建築した方が亡くなり、それ以降は空き家となっており、敷地内及び建物内にある残置物（本件公売の目的外の動産）は所有権を放棄する意思を示しています。

当該公売財産の土地は、南東側の幅員8メートルの舗装道路（建築基準法第42条1項1号道路）に接し、開放感があります。

また、埋蔵文化財の包蔵地にも該当せず、土壌汚染による影響もないものと判断されます。

当該公売財産の建物は、築後約7年が経過した木造2階建ての一般住宅です。段差のないバリアフリー設計、ペアガラス採用、全体的に窓も多く、南東側道路と合わせ開放感があります。

1階は、トイレ、洗面と浴室等の水回り、LDK（リビング・ダイニング・キッチン）、和室があって、2階は洋室2室と和室、トイレの4LDKの間取りです。

（1階及び2階とも不動産登記及び課税対象面積は同じです。）

建物は、中に生活用品等が比較的多量にありますが、特段改修を要するような部分もないものと見受けられ、管理状態は比較的良好な中古住宅です。

当該公売財産は、分譲地を取得（購入）し、その取得した土地に新たに建物が建築されたものですが、この土地・建物取得された方が亡くなられた事に伴って、現所有者が相続したものです。

建物は空き家で、建物内及び敷地内にある残置物（本件公売の目的外の動産）について所有者は放棄する意思表示をしています（同意書の提出があります）。

評価手法としては、原価法による積算価格と収益還元法による収益価格より試算価額を求めて全体的な状況を参酌した価額を採用しました。

積算価格については、土地は近隣地域及び同一需給圏内の類似地域に存する取引事例からの比準による対象不動産の土地価格（取引事例比較法）、建物は評価対象建物を新規に再調達する場合の再調達原価を求め、耐用年数に基づく方法と観察減価法とにより、それぞれを評価しました。

収益価格については、本件不動産が持つ収益性に注目して収益面から本件不動産の価格にアプローチするものとし、対象不動産を賃貸に供することを想定して、総収益から総費用（必要諸経費等）を控除して本件不動産に帰属する純収益を求め、これを還元利回りで資本還元して本件不動産の収益価格を査定しました。

評価額3,050万円

見積価額の算定については、評価額を基にそれぞれ土地及び建物に係る公売リスク（品質や因縁性等）を減価して算定しました。

土地は、分譲地の一区画のほぼ正方形の中間画地、前面道路とほぼ等高であり、一般住宅の敷地として適しています。

建物は、3年間空き家だったため、住宅設備のメンテナンスが必要であると見込まれますが、建築から7年を経過しているものの、外観、室内ともに、比較的良好な状態です。

周囲の街並みや当該物件の状態を勘案すると、現状のまま、一般住宅として使用することが、標準的使用であり、最有効使用であると判断されます。