【公売】HR5-2-3（9）「熱海市下多賀／共同温泉浴場付き区分所有建物1戸」／見積価額720,000円／保証金120,000円

静岡県熱海市下多賀495番地位置図（別ウインドウで開く）

見積価額720,000円

公売保証金120,000円

補足／この財産は個人所有で業として購入したものではありませんので、公売特例による買受適格請求書の対象外です。

注意）見積価額は入札する最低の金額ですので、見積価額以上の金額にて入札してください。

【交通など】

鉄道：JR伊東線「網代駅」　約450メートル（徒歩約6分）

バス：東海バス「小山」バス停　約150メートル（小山バス停から熱海駅まで約26分）

高速：東駿河湾環状道路「大場・函南IC」　約25キロメートル　（自動車にて約35分）

【地域や周辺の概況】

熱海市は、静岡県最東部にあり、伊豆半島の入り口に位置しています。北東側は千歳川を県境として神奈川県湯河原町に面し、北側は神奈川県湯河原町に、南側は伊東市、西側は函南町と伊豆の国市に接しています。三方を山に囲まれ、東は相模灘に面し、沖合約 10 ㎞には周囲約 4 ㎞の初島があります。東京からは新幹線で約50 分です

市域の西側にある富士箱根伊豆国立公園の箱根外輪山から続く尾根筋から東の相模灘に向かって傾斜した起伏ある斜面にまちが発展しており、地形のほとんどが火山活動により形成され、起伏に富むとともに急峻な地形のため平坦地が少なく、市街地は、岩戸山、日金山、鷹ノ巣山、玄岳、朝日山の山なみと海岸の間の平たんな部分を中心に、海岸から山腹にかけて階段状に発達していて、海岸線は急な崖地が連なっています。

公売財産のある地域は、下多賀ですが、地勢や地域の連続性は網代に属し、網代の低地の中心には水神川が流れ、市街地は砂堆となっており、国道135号沿線の商業地域、JR伊東線の網代駅を中心とした住宅地があって、網代温泉、網代漁港、大縄海水浴場、網代温泉海水浴場等の観光資源に富んだ地域となっています。

【公売財産の概要】

当該公売財産は建築後約57年を経過した共同利用型の温泉付きリゾートマンションの3階部分の1室です。建物前面が南東向きに建築され、北側は網代湾に面しています。建物前面には宿泊施設があって、概ね5階までは前面の宿泊施設の高さよりも低位の位置になります。

当該公売財産の土地は、南側の国道135号線（国土交通省用地、現況道路）に面する間口に対して奥行き長大な不整形地で、北西側を自然観察林、南東側を宿泊施設に面しており、斜面を切土や擁壁等によって造成され、海面や国道よりも高い位置に地盤面があり、国土地理院地図の標高では概ね9メートルとなっています。

静岡県熱海市下多賀495番地

建築年月：昭和42年10月

間取り：2K

【主な住戸内の設備等】

• 流し台（給水、排水は可能ですが、組み込みのディスポーザーは使用できません）
• 換気扇（交換が必要です）
• 和式トイレ
• 浴室（給水、排水は可能ですが、給湯使用はできません）
• 給湯設備はありません（施設全体にて使用不可となっています）
• ベランダへの出入り口のアルミサッシドアは塩害・腐食により修繕が必要です
• 洋室のみエアコンが設置され、稼働するもののメンテナンスされていないように見受けられます。
• テレビ共同視聴アンテナ配線
• 住戸内天井にレベル3相当のアスベスト含有材料が用いられています。（ただちに飛散し、健康被害が生じる恐れは低いですが、解体・修繕には処理方法等を含め専門事業者へ依頼してください）

注意）専有部分（住戸）の修繕可能（給湯設備、換気設備等、躯体部分以外の壁面への貫通工事可）

【共用施設】

• 共同浴場（2階部分、自家源泉温泉、露天風呂、無料）　利用可能時間／正午から翌日午前10時
• 屋上バルコニー（6時から午後10時まで）
• ゲストルーム（2階部分、予約制、4人まで、午後3時から翌日10時まで、2泊まで）
• 駐輪場（原則1住戸1台まで）
• 駐車場（台数に限りあり）
• 郵便ボックス
• エレベーター
• 共同廃棄物集積所

【管理費用等】

• 組合加入金：個人所有200,000円／法人所有300,000円（組合加入時のみ、1月以内の支払い）
• 管理費：月額、個人所有16,000円／法人所有20,000円　
• 修繕積立金：月額3,650円
• 大修繕積立金：月額4,000円
• 居住者特別管理費：月額30,000円
• ガス水道料金：月額従量（管理組合管理）

駐車場：前日昼から午後5時までを1日1泊として1,000円（使用者のみ）、洗車は別途1台1回200円

駐輪場：月額、自転車1,000円／オートバイ1,500円（使用者のみ）

郵便ボックス：月額、旧タイプ100円／新タイプ300円（使用者のみ）

ゲストルーム：1泊1室2人まで5,000円、以後1人につき1,000円加算（4人7,000円）

注意）月額費用は当月分を翌月10日口座振替払い

この公売財産には、未納管理費等があり、次のとおりです。

令和7年5月末時点見込額：938,833円

注意）法律により買受人（新所有者）は未納管理費の支払い義務を負います。売却決定を受けた日の翌月10日までに管理組合へお支払いください。

評価手法としては、原価法による積算価格と取引事例比較法による比準価格、収益還元法による収益価格より試算価額を求めて全体的な状況を参酌した価額を採用しました。

積算価格については、土地は近隣地域及び同一需給圏内の類似地域に存する取引事例からの比準による対象不動産の土地価格（取引事例比較法）、建物は評価対象建物を新規に再調達する場合の再調達原価を求め、耐用年数に基づく方法と観察減価法とにより、それぞれを評価しています。

収益価格については、本件不動産が持つ収益性に注目して収益面から本件不動産の価格にアプローチするものとし、対象不動産を賃貸に供することを想定して、総収益から総費用（必要諸経費等）を控除して本件不動産に帰属する純収益を求め、これを還元利回りで資本還元して本件不動産の収益価格を査定しています。

評価額1,900,000円

見積価額の算定については、評価額を基にそれぞれ土地及び建物に係る公売リスク（品質や因縁性等）を減価して算定しました。

網代地域の端、海沿い、国道沿いの平地部分にあり、網代駅にも近く、リゾート物件としては立地に優れています。

建物全体は、防水等の修繕が行われており、一部設備の使用中止はあるも、比較的良好な状態にあるものと見受けられます。また、建物全体の居住者は非常に少なく、現状は賃貸利用がありません。なお、建物の海側住戸、概ね7階層以上住戸及び屋上は眺望に非常に優れています。

住戸は滞在使用されていたものと見受けられますが、最近は使用されていない様子で、住戸内は基本的にリフォームや清掃が必要であると見込まれます。また、建物全体の概ね低層階の中央部に当たり、日照・眺望は劣ります。

当該物件の状態を勘案すると、現状の一時滞在型住戸として使用することが、標準的使用であり、最有効使用であると判断されます。

固定資産評価額

熱海市下多賀字大縄495番1／17,479,338円（令和5年度）／敷地権持分24,410分の292

熱海市下多賀字大縄519番9／12,219,972円（令和5年度）／敷地権持分24,410分の292

熱海市下多賀字大縄519番8／3,413,400円（令和5年度）／敷地権持分79分の1

熱海市下多賀字大縄519番6／1,935,859円（令和5年度）／敷地権持分79分の1

専有部分／家屋番号下多賀495番1の28、建物名称第307号／1,194,420円（令和5年度）

1. この不動産は業として取得したものではありません。
2. 土地及び建物には、不動産登記事項証明書に記載のある権利以外の権利はありません。
3. 現在、この物件に居住者はいません。
4. 敷地及び建物内にある動産は、全て物件所有者のもので、動産は全て放棄します。（同意書あり）