HR8-4-1「羽村市神明台三丁目　主要街道付近の土地付き建物」　見積価額7,000,000円／公売保証金1,000,000円

見積価格7,000,000円

公売保証金1,000,000円

補足／この財産は個人所有で業として購入したものではありませんので、公売特例による買受適格請求書の対象外です。

注意）見積金額は入札する最低の金額ですので、見積価格以上の金額にて入札してください。また、公売保証金は落札されなかったときは、すみやかに返還させていただき、落札されたときは入札された金額（買受代金）に充当します。

KSI官公庁オークションのサイトより、この公売財産の買い受けに参加する。（別ウインドウで開く）（紀尾井町戦略研究所株式会社のサイトへ移ります）

☆オークションへの参加申し込み、入札は「KSI官公庁オークション」サイトから行えます。

　鉄道：JR青梅線「羽村」駅　約1.3キロメートル（徒歩約17分）

1．JR羽村駅から徒歩約15分、築後約35年経過した、一階に車庫がある鉄骨造3階建ての一般住宅です。

2．北西側羽村街道沿いに車庫の入口と2階に上る階段があり、1階には車庫と作業場、トイレがある水道工事資材販売のため地下部分が約25平方メートル（5m×5m）にわたって床下収納（地上からの深さは80cm程度）がある。また、奥側にはトタン等で囲まれた増築部分が見られる。2階にキッチン、トイレ、浴室等の水回りと洋室が更に階段を上がった3階は洋室が4室とトイレ、洗面所があります。

3.　屋上防水機能の低下による雨漏り、3階部分天井材の一部はがれ、欠損が見られます。

4.　3階天井部の鉄骨一部に腐食が見られます。

5.　2階浴室はカビ等による汚染が見られます。

　羽村市は、東京都北西部、都心から約35㎞に位置し、総面積9.9平方メートル、市域のほとんどは平地で南西側は多摩川に接しています。西端部から南端部にかけて多摩川が流れ、その流れが作った河岸段丘があり、段丘をつなぐ崖線は「ハケ」と呼ばれ、市の地形の特徴となっています。　

　公売財産のある当該地域は、JR羽村駅から徒歩圏内にあって、比較的に画地規模の大きな一般住宅を中心に、中高層住宅が建ち並ぶ、平坦な地勢の住宅地域です。あさひ公園が近くにあります。武蔵野小学校、羽村第三中学校の学区です。

1．北西側が幅員18mの都道に約8m接道する公簿面積96.76平方メートルの中間画地です。

2．敷地は前面道路とほぼ等高、地勢もほぼ平坦です。

1．不動産登記に記載されている所有権以外の権利関係はありません。

2．所有者から動産放棄と処分に同意してます。

3．所有者は現在公売物件に居住していますが代金納付日までには引っ越す予定です。

1.アスベスト含有吹付材について建物の目視調査、立会者へのヒアリングの結果、その使用は認められませんでした。一方、東京都多摩環境事務所での聴聞では鉄骨造の建築物で着工日が平成18年以前はアスベスト含有の可能性が高く要注意とのことでありました。

　建物取壊しの際はその対応が必要となる可能性があるが、その費用等を考慮すると対象不動産の最有効使用は継続使用であるため、アスベストが対象不動産の価格形成に大きな影響を与えることはないものと判断しました。

2.屋根は陸屋根は長年の経年及び保全状態が劣ることから防水が十分機能しておらず、屋上部分の鉄骨の一部に腐食がみられ、躯体部分等を伝わって3階の各室には天井板の大きなはがれや破損が見られるほか、住戸として継続使用にはユニットバスの交換も必要とみられることから価額形成のマイナス要因と判断しました。

3.本件換価処分に係る公売物件の鑑定評価額は7,500,000円です。

4.令和8年度固定資産評価額　土地11,417,680円　建物7,013,405円です。

評価手法としては、原価法による積算価格及び収益還元法による収益価格を査定しました。

　積算価格の適用に当たっては同一需給圏内の類似地域に存する取引事例からの比準により、対象不動産の土地価格を査定したが、採用した取引事例に対する補修正、要因比較もほぼ妥当な範囲内で処理されていることから、求められた価格は市場の実勢を反映した実証的な価格となっている。建物については対象建物を新規に再調達する場合の再調達原価を査定し、耐用年数に基づく方法と観察減価法、更に一体としての減価額も検討し、これらの減価額を控除し査定を行った。建物は長年の経年から屋根の防水が十分機能しておらず、躯体部分等を伝わって3階の各室には天井板の大きなはがれや破損が見られるため、通常の住居としての利用は不可であり、その点で一体としての大幅な減価額となりました。

　収益還元法は、対象不動産を賃貸に供することを想定し、総収益から総費用（必要諸経費等）を控除して当該不動産に帰属する純収益を求め、これを還元利回りで資本還元して対象不動産の収益価格を求めたものである。収益還元法の適用に当たっては最有効使用が自営業者の車庫、倉庫、及び休憩所となることを念頭に賃料設定を行い、還元利回りには対象不動産に係る経済的減価（継続利用期間の限度）を織り込んだ。建物の経年等に伴う減価については、原価法では減価修正において、収益還元法では修繕費等の査定や還元利回りに反映させ、整合性を確保しました。

　標準的使用の現状と将来の動向、公法上の規制及び対象不動産の個別的要因を総合的に勘案した結果、対象建物当該建物の敷地部分に適応しており、環境とも適合していることから、最有効使用は車庫付き住宅用地（自営業者の車庫、倉庫、及び休憩所）と判定しました。

　買受人となられた最高価申込者（落札者、次順位にて買受人となられた方を含みます。）の方が、宅地建物取引業又は債権管理回収業の事業者（宅地建物取引業の免許証又は債権管理回収業の許可証の写しを提出されている場合に限ります。）でないときは、暴力団員等であるかの調査を警視庁へ嘱託して調査する必要がありますので、売却決定の日を変更する場合があります。

　入札において、入札した金額が最高価に次ぐ入札者となった方は、次順位買受申込者となることができます。

　次順位買受申込者となられた方は、最高価申込者が、売却決定の日に売却決定を受けられなかった又は代金納付期限までに納付がないなどによって入札や売却決定を取り消された場合には、売却決定を受けることとなり、公売公告に掲げられた売却決定の日から7日を経過した日が次順位買受申込者の代金納付期限となります。

　必要書類、公売保証金の振込先などに関する詳細については、羽村市公式サイト「公売情報（別ウインドウで開く）（別ウインドウで開く）」及び「インターネット公売ガイドライン（別ウインドウで開く）（別ウインドウで開く）」をご覧ください。

　買受代金等の納付後は速やかに所有権移転登記（登録）請求書を市長へ提出してください。所有権移転登記の嘱託は配当計算書記載の換価代金交付期日以降であって、所有権移転登記（登録）請求書提出があった日以降に行います。なお、所有権移転登記と同時に担保権設定登記を希望される場合には、売却決定前日までにその旨を申し出ください。ただし、その場合も所有権移転手続きは配当決定の交付期日以降に行います。